Anleger des vom Emissionshaus Wölbern aufgelegten Immobilienfonds Österreich 3 (IFÖ Dritte Immobilienfonds für Österreich GmbH & Co. KG) müssen sich auf unruhige Zeiten einstellen. Der Hauptmieter, die Wirtschaftsuniversität Wien, die 70% der Fläche für 10 Jahre angemietet hat, wird den bis zum 30. September 2013 unkündbaren Vertrag beenden. Ob das Fondskonzept erfolgreich weitergeführt werden kann oder scheitert, hängt nun vor allem davon ab, ob es dem Fondsmanagement gelingt, einen bonitätsstarken Nachmieter für die rund 17.500 qm Mietfläche in dem mittlerweile 25 Jahre alten Gebäude zu finden, der bereit ist, die bisherigen Mieten zu zahlen. Nicht auszuschließen ist, dass im nächsten Jahr das gesamte Gebäude leer stehen wird, denn die Universität Wien, Mieterin der restlichen 30% des Objekts hat noch nicht erklärt, ob sie ebenfalls von ihrer Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen wird. Ob eine entsprechende Vermietung angesichts der derzeit schwierigen Vermietungssituation in Wien möglich sein wird, darf bezweifelt werden.
Hohe Kosten für Anschlussvermietung und Revitalisierung fehlen im Prospekt
Die Anleger des Wölbern Fonds Österreich 3 stehen vor einem weiteren Dilemma. Für die Suche nach einem neuen Mieter werden erhebliche Kosten anfallen. Darüber hinaus muss das bislang als Hochschule intensiv genutzte Gebäude zumindest innen saniert und den Bedürfnissen eines neuen Mieters angepasst werden. Weder für diese Revitalisierung noch für die Suche nach einem Anschlussmieter sind im Fondskonzept ausreichende Mittel vorgesehen. Daran, dass die Rücklagen des Fonds ausreichen werden, um den erforderlichen Aufwand von erfahrungsgemäß mindestens einer Jahresmiete und den bei einem Mieterwechsel in einem solchen Großobjekt üblichen Leerstand abzudecken, haben wir erhebliche Zweifel.
Sind Kosten für die Neuvermietung in der Prospektkalkulation zu berücksichtigen?
Die Kosten für die Suche eines Nachmieters, Revitalisierung und Leerstand sind in der Prospektkalkulation des Fonds Wölbern Österreich 3 weder berücksichtigt, noch sind die nach – bestehenden – Erfahrungswerten in Ansatz zu bringenden Ausgaben ausgewiesen. Nach einer vielfach vertretenen Auffassung wäre es aber im Rahmen der Prognoserechnung erforderlich gewesen, für die bei Mieterwechsel anfallenden Ausgaben durch entsprechend zu kalkulierende Rückstellungen Vorsorge zu treffen. Dies wäre natürlich zu Lasten der Ausschüttungen gegangen und hätte die Attraktivität des Fonds für Anleger gemindert.
Schadenersatz wegen fehlerhafter Beratung
Zahlreiche Anleger des Wölbern Immobilienfonds Österreich 3 berichten von Beratungsfehlern, die jeder für sich alleine, aber auch kumuliert Ansprüche auf Schadenersatz gegen die Anlageberater bzw. die beratende Bank begründen können.
- Nur 72% der Anlegergelder für investive Zwecke verwandt: Der Wölbern Immobilienfonds Österreich 3 weist, bezogen auf das Anlegerkapital (Eigenkapital zuzüglich 5 %Agio), eine besonders hohe Weichkostenquote auf. Diese betrug nach unserer Berechnung 28%. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass höchstens 72% des von den Anlegern investierten Geldes unmittelbar in den Erwerb der Immobilie geflossen sind. Auf den äußerst hohen Anteil an Anlegergeldern, die nicht für investive Zwecke sondern für Finanzierungskosten und diverse Dienstleistungen ausgegeben werden, darunter insbesondere die mit 9,5% hohen Vertriebsaufwendungen, hätten die Anleger ausdrücklich von ihren Beratern hingewiesen werden müssen. In den uns bekannten Fällen war dies nicht der Fall.
- Vertriebskosten im Prospekt unzutreffend dargestellt: Die Darstellung der Mittelverwendung im Prospekt des Wölbern Immobilienfonds Österreich 3 ist nach unserer Meinung fehlerhaft und erweckt den Anschein, dass man damit die tatsächliche Höhe der für die Vermittlung des Eigenkapitals (Platzierungskosten) gezahlten Vergütung verschleiern wollte. Denn bei den Ausgaben des Fonds wird das Agio, bei dem es sich nach den textlichen Erläuterungen um Vertriebskosten handeln soll, neben den Platzierungskosten lediglich in einer Fußnote gesondert ausgewiesen. Die Vertriebskosten belaufen sich tatsächlich auf 3.000.000 € und nicht, wie in der tabellarischen Darstellung angegeben, auf 1.500.000. Dies stellt nach unserem Dafürhalten einen Prospektmangel dar, der Schadenersatzansprüche gegen die Gründungsgesellschafter des Fonds, aber auch gegen den jeweiligen Anlageberater bzw. die beratende Bank oder Sparkasse begründet.
- Agio nicht als Einnahme der Fondsgesellschaft ausgewiesen: Das Agio ist der Fondsgesellschaft gemeinsam mit dem Eigenkapital zugeflossen. Es ist jedoch nicht als Mittelzufluss im Rahmen der Darstellung der Finanzierung (S. 27 des Prospekts) ausgewiesen. Auch dies stellt unseres Erachtens einen Prospektfehler dar.
- Unzureichende Darstellung der Anschlussvermietungsrisiken.
Für Anleger des Wölbern Immobilienfonds Österreich 3 sehen wir daher gute Chancen, Schadenersatzansprüche durchzusetzen. Aufgrund der absoluten Verjährungsfrist von 10 Jahren ist aber Eile geboten. Anleger sollten sich schnellstmöglich an einen versierten Fachanwalt für Bank- und Kaptalmarktrecht wenden und ihr Ansprüche prüfen lassen.
Möchten Sie wissen, ob auch Sie Schadenersatz gegen die Sie beratende Bank durchsetzen können? Rufen Sie mich an, ich helfe Ihnen gerne.