H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 7 KG – Prospektfehler und Schadenersatz

Der Prospekt des Fonds weist in verschiedener Hinsicht Fehler und Auslassungen auf, die grundsätzlich Schadenersatzansprüche gegen die beratende Bank / den Anlageberater sowie Prospektverantwortliche begründen können. Ein Verkaufsprospekt muss, da er häufig die einzige Informationsquelle eines Anlegers darstellt, über sämtliche Umstände, die für die Anlageentscheidung für Bedeutung sind, richtig und vollständig informieren.

Bezüglich folgender Punkte ist dies nach unserer Einschätzung nicht der Fall:  

• Die Angaben im Prospekt zur Frage der Wiederveräußerbarkeit der Anteile sind fehlerhaft. So wird bereits auf Seite 5 des Prospekts von der Möglichkeit der Wiederveräußerbarkeit gesprochen, ohne dass der Prospekt insgesamt einen Hinweis darauf enthält, dass es für Fondsbeteiligungen dieser Art keinen Zweitmarkt gibt, so dass eine Wiederveräußerbarkeit schlechterdings nicht gegeben ist.  

• Hinzu kommt, dass nach verschiedenen Stellen, insbesondere auf Seite 5 des Prospekts davon die Rede ist, dass die Fondsbeteiligung inflationsgeschützt sei, eine weitestgehende Anpassung an die Inflationsrate gewährleiste und die zu erwartende Wertsteigerung weitgehend vor der Entwertung durch Inflation schützen würden. Dies ist nur bedingt richtig, so dass die Frage der Irreführung durch diese Prospektaussagen in Rede steht. Denn man muss dabei berücksichtigen, dass die geschlossenen Mietverträge jeweils nur eine teilweise Indexierung vorsehen, so dass die Mieteinnahme langfristig erheblich hinter der Inflation und damit dem Wertverlust zurückbleibt. Die Aussagen im Prospekt sind hier zur irreführend.  

• Im Hinblick auf die Objekte in Kiel, Sigmaringen und Apolda fehlen jegliche Aussagen dazu, welche Mieteinnahmen „im Markt“ üblich und erzielbar sind, so dass der Anleger keinen Eindruck davon gewinnen kann, in welchem Maße Risiken für die Nachhaltigkeit der Erzielung der Mieteinnahmen vorhanden sind.  Im Hinblick auf die zusätzlichen Mieteinnahmen durch das Hotel fehlen jegliche Aussagen zu den Markt- und Preisgegebenheiten, auch zur Frage der zu erzielenden Umsätze. Darüber hinaus fehlt es an Angaben zum Stammkapital der noch in Gründung befindlichen Pächterin ebenso wie zur Bonität des Alleingesellschafters.   

• Die auf Seite 35 dargestellte Mittelverwendung enthält keinerlei Aufschlüsselung aus der die detaillierte Verwendung der sogenannten „weichen Kosten“ zu ersehen wäre. Auch nicht erkennbar ist, in welchem Maße das von dem Anleger eingebrachte Eigenkapital zur Deckung „weicher Kosten“ verwandt wird.  Hierzu sind umfangreiche und komplizierte Berechnungen in der Gesamtschau des Prospekts erforderlich, die einem Anleger nach der Rechtsprechung des BGH keine zutreffende und hinreichende Information über die Kapitalanlage gewähren.  

• Auch die Aussagen zur Frage der Anschlussvermietung, zu Mietausfällen und zu den Revitalisierungskosten fehlen beziehungsweise sind unzureichend.  

• Nicht in ausreichendem Maße angesetzt wurden Kosten für die Instandhaltung der Immobilien. Hierbei wurden die für den Werterhalt erforderlichen Ansätze ebenso deutlich unterschritten, wie die für eine eventuelle Anschlussvermietung erforderlichen Investitionen nicht berücksichtigt wurden.   

„Kickback-Rechtsprechung“

 

Hinzu kommt, dass nach der aktuellen „kickback-Rechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs der Anlageberater, insbesondere die beratende Bank, aber auch ein die Beratung durchführender Steuerberater darüber hätte aufklären müssen, dass er für die Empfehlung des Fonds eine Provision erhält. Hat er dies unterlassen – was regelmäßig der Fall gewesen sein dürfte -, ist er in vollem Umfang zum Schadenersatz verpflichtet.