+++ Spezial: Verjährung von Schadenersatzansprüchen bei offenen Immobilienfonds +++
Es kam wie erwartet: Die SEB hat ihr Ziel nicht erreicht und muss ihren offenen Immobilienfonds SEB Immoinvest auflösen. Der Fonds, der zuletzt ein Volumen von rund 6 Milliarden Euro hatte, hatte seit zwei Jahren die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt. Nach Ablauf dieser Frist muss der Fonds entweder öffnen oder liquidiert werden. Dem Management des SEB Immoinvest war es nicht gelungen, ausreichend Vertrauen bei seinen Anlegern zu gewinnen. Die Rückgabewünsche überstiegen die vorhandene Liquidität bei weitem, so dass keine Verkäufe angenommen wurden.
Da der offizielle Rücknahmepreis der SEB mit 51,26 € mehr als 30 % unter dem Wert lag, der sich am Zweitmarkt erzielen ließ, schließen Experten auf einen erheblichen Abwertungsbedarf beim Immobilienportfolio des Fonds. Damit dürfte es auch wenig wahrscheinlich sein, dass die Abwicklung des Fonds zu einer vollständige Rückzahlung der investierten Anlegergelder führen wird.
Die Hoffnung mancher Anleger, dass sie nach Ablauf der zweijährigen Schließung wieder an ihr Geld kommen, hat sich damit nicht erfüllt. Auch für eine Rückzahlung des investierten Kapitals im Zuge der bis 2017 erfolgenden Abwicklung besteht derzeit kaum realistische Perspektiven.
Schadenersatz wegen Falschberatung
Für die Anleger, die die Chance nutzen wollen, ihr eingesetztes Geld im Wege des Schadenersatzes vollständig zurückzubekommen, besteht nun akuter Handlungsbedarf, wenn sie nicht die Verjährung von Schadenersatzansprüchen riskieren möchten. Vielen Anlegern wurde die Beteiligung an Offenen Immobilienfonds wie dem SEB IMMOINVEST von ihrer Bank als sichere Sachwertanlage angeboten. Verlustrisiken gebe es nicht, die Anleger kämen jederzeit an ihr Geld und könnten durch monatliche Entnahmen ihren Lebensunterhalt im Alter finanzieren.
Heute, nach dem Aus für den SEB Immoinvest, stellt sich für viele Anleger, die sich nach einer Beratung durch ihre Bank oder ihren Anlageberater an dem offenen Immobilienfonds beteiligt haben, die Frage, ob sie richtig beraten wurden. In vier Punkten drängen sich Beratungsfehler geradezu auf:
• Sicherheit vor Wertverlusten
Viele Anleger haben in den SEB IMMOINVEST investiert, weil ihnen diese Anlagen als sicher, gleichsam als Ersatz für Festgeldanlagen angepriesen wurden. Die zum Teil erheblichen Abwertungen Offener Immobilienfonds haben erhebliche Risiken in Bezug auf Wertverluste aufgezeigt. Auslöser für die Abwertungen waren Neubewertungen der Fondsimmobilien, die nach dem Überschreiten des Höhepunktes der Immobilienblase mit zum Teil astronomischen Kaufpreisen erforderlich wurden.
Wenn in der Beratung nicht auf das Risiko von Wertverlusten hingewiesen wurde, könnte der Berater schadenersatzpflichtig sein.
• Alternative zu Festgeld
Festgeldanlagen bei deutschen Banken, Sparkassen und Genossenschaftsbanken sind durch den Einlagensicherungsfonds geschützt. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditinstituts sind die Anlegergelder dadurch sicher. Wertverluste sind daher nicht zu befürchten. Ganz anders bei Offenen Immobilienfonds wie dem SEB IMMOINVEST, hier sind Wertverluste, wie die jüngste Vergangenheit zeigt, möglich.
Wenn eine Anlage am SEB IMMOINVEST als Alternative zur Festgeldanlage empfohlen wurde, könnte der Berater schadenersatzpflichtig sein.
• Risiko der Aussetzung der Rücknahme
Viele Anleger haben Kapital, das sie zur Altersvorsorge angespart haben, in den SEB IMMOINVEST investiert und geben in regelmäßigen Abständen Anteile zurück, um ihren Lebensunterhalt davon zu finanzieren. Mit der Aussetzung der Rücknahme stehen sie oft mittellos da oder müssen ihren Lebensunterhalt zumindest stark einschränken. Das Landgericht Frankfurt hat kürzlich festgestellt, dass bei offenen Immobilienfonds grundsätzlich auf das Risiko von Verlusten bei der Aussetzung der Rücknahme von Anteilen hingewiesen werden muß.
Wenn auf das Risiko der Aussetzung der Rücknahme nicht hingewiesen wurde, könnte der Berater/die Bank schadenersatzpflichtig sein.
• Rückvergütungen (Kickback Zahlungen)
Banken, Sparkassen und andere Finanzdienstleister, die ihre Kunden berieten, haben für die Empfehlung zur Beteiligung an Offenen Immobilienfonds wie dem SEB IMMOINVEST in der Regel Teile des Ausgabeaufschlages (Agio) erhalten und bekommen Teile der Verwaltungsvergütung als Bestandsprovision – so genannte Kickback Zahlungen. Über dieses wirtschaftliche Eigeninteresse hätten sie ihre Kunden nach der kickback-Rechtsprechung des BGH vorab informieren müssen, was in vielen uns bekannten Fällen nicht der Fall war.
Wurde über das finanzielle Eigeninteresse durch den Berater nicht informiert, könnte der Berater schadenersatzpflichtig sein.
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