Noch bleiben die Ausschüttungen des CFB Fonds 131 – Marienbader Höfe nur leicht hinter den prospektierten Werten zurück. Noch hat der Fonds einen Mietvertrag mit einem bonitätsstarken Mieter mit einer Laufzeit bis zum 1. Februar 2015. Was aber passiert danach? Kann es den Anlegern dann genauso ergehen, wie den Anlegern des CFB Fonds 130 „Die Neue Börse Frankfurt“, deren Gebäude nach Auslaufend er 10-jährigen Festanmietungsdauer und dem Auszug des Mieters jetzt leersteht? Mit diesen Fragen werden wir derzeit vermehrt von verunsicherten Anlegern des CFB Fonds 131 konfrontiert.
Letztlich offenbaren diese Fragen, dass die betreffenden Anleger im Rahmen der Beratung, die der Fondsbeteiligung vorherging, falsch oder unvollständig beraten wurden.
Was passiert, wenn der Mieter den Mietvertrag nicht verlängert?
Ein auf 15 Jahre mit einem bonitätsstarken Mieter abgeschlossener, inflationsindizierter Mietvertrag ist für einen Fonds auf den ersten Blick ein guter Ausgangspunkt, bedeutet er doch, die anhaltend gute Bonität des Mieters unterstellt, sichere Einnahmen für 15 Jahre. Doch angesichts einer auf 20 Jahren ausgelegten Fondslaufzeit stellt sich die Frage, was danach geschieht zu Recht. Wie die Situation des CFB Fonds 130 zeigt, ist es nicht sicher, dass der Mieter von der gewährten Option zur Vertragsverlängerung Gebrauch macht. Leerstand mit Mietausfall, Kosten für die Mietersuche , Kosten für die Anpassung des Mietobjekts an die Bedürfnisse eines neuen Mieters (Revitalisierungskosten) können sich insgesamt leicht auf 1-2 Jahresmieten belaufen.
- Im Fondsprospekt des CFB Fonds 131 hätte hierfür in Form von ausreichend kalkulierten Rückstellungen Vorsorge getroffen werden müssen, was nicht geschehen ist.
- In der Anlageberatung hätte besprochen werden müssen, dass der Mieter nach 15 Jahren ausziehen kann und welche Folgen dies für den CFB Fonds 131 haben würde.
Was passiert, wenn nach 15 Jahren die Mieteinnahmen sinken?
Nach Ablauf von 15 Jahren hat die Mieterin des CFB Fonds 131 „Marienbader Höfe“ ein Optionsrecht, das Objekt für weitere 15 Jahre anzumieten. Nach den im Prospekt wiedergegebenen Vertragsbedingungen bedeutet dies nicht, dass die Bedingungen des Mietvertrages fortbestehen. Vielmehr muss auch die Miethöhe neu verhandelt werden. Können sich Fonds und Mieter nicht einigen, entscheidet ein Sachverständiger unter Berücksichtigung der Marktmiete für vergleichbare Objekte. Dem aktuellen Geschäftsbericht des CFB Fonds 131 ist zu entnehmen, dass die Spitzenmiete in Bad Homburg im Jahr 2009 je Quadratmeter und Monat bei 15,50 € lag. Die Miete des Fondsobjekts belief sich zur gleichen Zeit auf 16,12 €/qm. Also ist nicht auszuschließen, dass die Mieterin des Fondsobjekts, wenn sie den Mietvertrag nach 15 Jahren fortsetzt, einen niedrigeren Mietpreis vereinbaren möchte. Dies sicherlich auch vor dem Hintergrund des Umstandes, dass der Fonds für die Wiedervermietung des Objektes hohe Kosten aufwenden müsste. Dies kann zu weiter sinkenden Mieteinnahmen und sinkenden Ausschüttungen führen. Auch der beim Verkauf des Fondsobjekts, der für das Jahr 2020 geplant ist, zu realisierende Kaufpreis, der sich an der erzielten Miete orientiert, würde dann entsprechend niedriger ausfallen.
- In der Beratung durch den Anlageberater hätte auf diese Problematik hingewiesen werden müssen.
Vermeintliche Sicherheit der Anlage in den CFB Fonds 131
Vielfach wurde die Beteiligung an dem Immobilienfonds CFB Fonds 131 als sichere Anlage empfohlen. Bei einer Fondsbeteiligung handelt es sich aber um eine unternehmerische Beteiligung, bei der unternehmerische Risiken bestehen, die bis zum Totalverlust führen können.
Keine Eignung des CFB Fonds 131 als Altersvorsorge
In nicht wenigen Fällen wurde die Investition in den Fonds CFB Fonds 131 zur Altersvorsorge empfohlen. Beteiligungen an derartigen Immobilienfonds sind aber wegen der damit verbundenen hohen Verlustrisiken als Altersvorsorge nicht geeignet, wie zahlreiche Gerichte festgestellt haben.
Kein Hinweis auf finanzielles Interesse der beratenden Bank (kick-backs)
Die Anleger des CFB Fonds 131 wurden von einer Bank im Zusammenhang mit der Beteiligung beraten. Die Bank hat für die Empfehlung Provisionen, so genannte Rückvergütungen erhalten. Keiner der Anleger, mit denen wir bislang gesprochen haben, wurde von seinem Bankberater über diesen Umstand informiert. Nach der kick-back Rechtsprechung des Bundesgerichthofs wäre die Bank zur ungefragten Aufklärung über ihr Provisionsinteresse verpflichtet gewesen. Nach den genannten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs steht ferner fest, dass die Angaben im Emissionsprospekt des CFB Fonds Nr. 131 nicht ausreichen, um den Anlageinteressenten über das Eigeninteresse der Bank in Form der ihr versprochenen Provisionszahlungen aufzuklären. Nach unserer Erfahrung ist nahezu auszuschließen, dass die Bankberater ihre Kunden in den Jahren um die Jahrtausendwende im Beratungsgespräch von sich aus auf die Höhe der Provision hingewiesen haben. Schadenersatzansprüche der Anleger des CFB Fonds 131 werden daher in den allermeisten Fällen bereits aus diesem Grund durchsetzbar sein.
Langfristige Bindung
Keiner der Anleger, mit denen wir gesprochen haben, wurde in der Beratung darauf hingewiesen, dass er die Beteiligung frühestens nach 20 Jahren kündigen kann und ein Verkauf der Anteile wegen des fehlenden Zweitmarkts nicht oder nur unter Hinnahme erheblicher Verluste möglich ist.
Wiederaufleben der Haftung für die bereits geleistete Einlage
Als Anleger einer Kommanditgesellschaft haften Anleger nur in Höhe ihrer Einlageverpflichtung. Erhalten sie aber von der Fondsgesellschaft Ausschüttungen, die nicht durch Bilanzgewinne gedeckt sind, lebt die Haftung wieder auf. Die Folge: der Anleger haftet in Höhe der vermeintlichen Ausschüttungen gegenüber Gläubigern der Gesellschaft, zum Beispiel der die Fremdfinanzierung stellenden Bank.
Keine Übergabe des Fondsprospekts vor der Beteiligungsentscheidung
Für die Anlageentscheidung kommt den im Fondsprospekt zusammengestellten Informationen eigentlich eine große Bedeutung zu. Der Anleger kann hier alle für seine Entscheidung erforderlichen Informationen in Ruhe nachlesen. Dies geht nur dann, wenn ihm der Prospekt rechtzeitig vor der Zeichnung der Beteiligung überlassen wird. In der überwiegenden Zahl der uns bekannten Fälle hat die beratende Bank dies unterlassen und den Prospekt erst nach Zeichnung übergeben. Dies reicht zur Aufklärung der Anleger nicht aus.
Schadenersatz für Anleger des CFB Fonds 131
Anleger des CFB Fonds 131, die über die Risiken des Fonds und das wirtschaftliche Eigeninteresse der sie beratenden Bank nicht informiert wurden, haben die Möglichkeit, Schadenersatz durchzusetzen. Sie erhalten dann ihr investiertes Kapital zurück, die beratende Bank erhält den Fondsanteil. Schnelles Handeln ist erforderlich, denn Schadenersatzansprüche verjähren mit Ablauf des Jahres 2011. Das heißt, dass bis zum 31.12.2011 Klage eingereicht worden sein muss.
Fühlen Sie sich als Anleger des CFB Fonds 131 falsch beraten und wollen wissen, ob auch Sie Schadenersatzansprüche durchsetzen können? Rufen Sie uns für eine unverbindliche und kostenfreie Ersteinschätzung an, wir helfen Ihnen gerne.