Für
die rund 9.000 Anleger des IVG Immobilienfonds Euroselect 14 – „The
Gherkin“, die seit Jahren auf Ausschüttungen verzichten müssen, gibt es
noch immer keine guten Nachrichten. Sie werden wohl auch auf absehbare
Zeit keine Ausschüttungen erhalten.
Die Anleger stehen
jetzt vor der Frage, den Verlust zu akzeptieren, oder um ihr Geld zu
kämpfen – die Chancen stehen nicht schlecht. Es besteht Handlungsbedarf,
denn die Verjährung von Schadenersatzansprüchen droht möglicherweise
schon zum Jahresende 2012. Schnelles Handeln ist daher angeraten. Mehr
Informationen zur Verjährung von Ansprüchen von Anlegern geschlossener
Fonds: http://www.nittel.co/kanzlei/aktuell/verjaehrung-von-schadenersatzanspruechen-von-anlegern-geschlossener-fonds.html
Gute Chancen für die Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen
Warum kommen wir zu dieser grundsätzlich optimistischen Einschätzung für
die Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen? Für zahlreiche Mandanten,
die am ivg Fonds EuroSelect 14 beteiligt sind, haben wir die Beratungen
geprüft und dabei nach unserer Auffassung in der Regel erhebliche
Fehler bei der Anlageberatung festgestellt. Diese begründen
Schadenersatzansprüche gegen die Berater, beratenden Banken und gegen
die Gründungsgesellschafter des Fonds, die nach einer aktuellen BGH-Entscheidung ebenfalls für die Falschberatung haften – http://www.nittel.co/kanzlei/aktuell/gruendungsgesellschafter-von-fonds-haften-fuer-falschberatung.html.
Völlig unzureichende Aufklärung über Risiken
Aus
Gesprächen mit zahlreichen Anlegern wissen wir, dass diese über die
Risiken, die sich in der gegenwärtigen Krise des Fonds verwirklicht
haben, von ihren Beratern vor der Zeichnung des Fonds nicht informiert
wurden. Geschlossene Immobilienfonds sind, wie der Bundesgerichtshof in
seinem Urteil zu Az. III ZR 249/09 formuliert, unternehmerische
Beteiligungen die als solche das Risiko bergen, dass das eingesetzte
Kapital zumindest zu einem Teil verloren gehen kann. Dieses Risiko hängt
in seinem Ausmaß unter anderem von der Eigenkapital-/Fremdkapitalquote,
der Entwicklung der Immobilienpreise und Mieteinkünfte und den zu
Grunde gelegten Wertansätzen ab. Die Risiken der Beteiligung hätten daher einen wesentlichen Teil der Beratung bilden müssen.
- Schwankungen des Immobilienwertes:
Gerade der Londoner Gewerbeimmobilienmarkt unterliegt starken
Nachfrageschwankungen, die sich unmittelbar auf den Mietzins und damit
auch den Wert der Immobilien auswirken. Bereits im Herbst 2007 kam es
infolge der beginnenden weltweiten Krise der Finanzmärkte, die sich
insbesondere auf den Finanzplatz London auswirkten, zu erheblichen
Rückgängen der Gewerbemieten in London. Weder auf die grundsätzliche
Möglichkeit der Wertschwankungen, noch auf die konkrete Entwicklung der
Gewerbemieten in London, die auch Gegenstand von Veröffentlichungen in
der Wirtschaftspresse waren, wurden die und bekannten Anleger in der
Beratung hingewiesen.
- Währungsrisiko durch Finanzierung in Schweizer Franken:
Dass ein Teil der von dem Fonds aufzunehmenden Kredite in Schweizer
Franken (CHF) aufgenommen wurde, hat zusätzlich den Fonds mit einem
erheblichen Währungs-/ Wechselkursrisiko belastet. Die anhaltende
Schwächung des britischen Pfunds (GBP) und die gleichzeitige Stärke des
CHF haben zu einem nachhaltigen Anstieg der in GBP – der Währung, in der
der Fonds seine Mieteinnahmen erzielt – zu berechnenden
Gesamtkreditbelastung geführt. Auch die für die CHF-Kredite in CHF zu
zahlenden Zinsen haben sich, umgerechnet in GBP damit erhöht, was den
Fonds zusätzlich belastet.
- Loan-to-value – Klausel:
Beide Faktoren, die erheblichen Wertschwankungen am Londoner
Gewerbeimmobilienmarkt und das Wechselkursrisiko haben dazu geführt,
dass der Fonds Wertsicherungsklauseln, die mit der kreditgebenden Bank
vereinbart sind, verletzt. In den Kreditverträgen sind Klauseln
vereinbart, die aus der Sicht der Bank den Erhalt des Wertes der
Kreditverbindlichkeiten sicherstellen sollen.
Obwohl
diese im Prospekt ausführlich dargestellt wurden, waren sie in keinem
der uns bekannten Fälle Gegenstand der Beratung durch den Anlageberater.
Dazu gehören sowohl eine loan-to-value – Klausel – http://www.nittel.co/kanzlei/aktuell/loan-to-value-klauseln-was-steckt-dahinter.html
, als auch die Vereinbarung eines Schuldendienstdeckungsgrades. Das
Verhältnis von Darlehen zu Immobilien-Verkehrswert (loan-to-value) darf
dabei zu keinem Zeitpunkt 67 % überschreiten. Geschieht dies dennoch,
beispielsweise durch ein Absinken des Verkehrswerts der Immobilie
und/oder einen Wertverlust des GBP im Verhältnis zum CHF, darf das
Kreditinstitut die Erhöhung von Rücklagen oder eine Sondertilgung
verlangen und Ausschüttungen an Anleger widersprechen.
> Mehr Informationen zum IVG Euroselect 14
Erfolgreich Schadenersatz durchsetzen
Für
mögliche Schadenersatzansprüche gegen die im Vertrieb des IVG
Euroselect Vierzehn – „The Gherkin“ involvierten Deutschen Bank und
Commerzbank sehen wir gute Chancen.
- Der Fonds
wurde als Altersvorsorge empfohlen, obwohl es sich um eine
hochspekulative Anlage mit Totalverlustrisiko für die Anleger handelt,
die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als Altersvorsorge nicht geeignet – http://www.nittel.co/kanzlei/aktuell/geschlossene-fonds-als-altersvorsorge-die-grosse-luege-der-anlageberater.html – ist. - Mögliche Probleme der teilweisen Kreditaufnahme in Schweizer Franken wurden nicht thematisiert.
- Keine Information über LTV und die möglichen Folgen für den Fonds und die Anleger.
- Kein Hinweis auf sinkende Preise für Gewerbeimmobilien in London. Statt dessen Anpreisung als sichere Anlage
- Provisionsinteresse der Bank blieb regelmäßig unerwähnt, nach der kick-back Rechtsprechung des BGH – https://nittel.co/kanzlei/aktuell/kickbacks-gericht-verurteilt-bank-zu-nachtraeglicher-auskunft-ueber-erhaltene-provisionszahlungen.html
– ein Kardinalfehler.
Angesichts
der Häufung von Beratungsfehlern sehen wir für die Anleger des Fonds
gute Chancen, Schadenersatzansprüche gegen die sie beratenden Banken
durchzusetzen.
Erste Urteile zu Gunsten geschädigter Anleger des Fonds IVG Euroselect Vierzehn – „The Gherkin“ sind bereits ergangen.
Haben
Sie Fragen zu Ihrer Fondsbeteiligung? Wollen auch Sie wissen, ob Sie
falsch beraten wurden und ob Sie Chancen zur Durchsetzung von
Schadenersatzansprüchen haben?
Rufen Sie uns an, wir wissen, wie Sie zu Ihrem Recht kommen!