Für die Anleger des IVG Immobilienfonds Euroselect 14 „The Gherkin“, die seit Jahren auf Ausschüttungen verzichten müssen, gibt es noch immer keine guten Nachrichten. Sie werden wohl auch auf absehbare Zeit keine Ausschüttungen erhalten.
Hintergrund ist, dass in den Finanzierungsverträgen vereinbart ist, dass der Verkehrswert der Immobilie 67% der in Britischen Pfund (GBP) gerechneten Gesamtkreditbelastung nicht übersteigen darf (Loan-to-Value-Ratio – LTVR). Üblicherweise steht dem Kreditgeber im Falle der Überschreitung der LTVR ein Recht auf Nachbesicherung, Sondertilgung und/oder Zinsaufschläge zu. Wie die Fondszeitung in ihrer jüngsten Ausgabe berichtet, habe sich der Verkehrswert der Immobilie im Jahr 2011 gegenüber der Wertermittlung im Jahr 2009 erhöht, läge aber immer noch um 7% unter dem für den Anteil an der Immobilie bezahlten Kaufpreis.
Viel schwerwiegender wirkt sich die Finanzierung eines Teils der Erwerbskosten in Schweizer Franken (CHF) aus. Die anhaltende Schwächung des GBP und die gleichzeitige Stärke des CHF haben zu einem nachhaltigen Anstieg der in GBP zu berechnenden Gesamtkreditbelastung geführt, was gleichfalls zur Überschreitung der LTVR geführt hat. Die Verschuldung des Fonds ist durch den im Verhältnis zum GBP starken CHF erheblich angestiegen.
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Legt man den letzten aktuellen Kurs für Anteile des Fonds von 22,5% bei der Fondsbörse Deutschland zu Grunde (Stand 29.3.2012) scheint das Vertrauen in den Fonds bei potentiellen Investoren nicht mehr allzu groß zu sein. Dazu mag auch beitragen, dass innerhalb der kommenden 5 Jahre die Mietverträge für rund 25% der Fläche auslaufen und gegebenenfalls Neuvermietungen erfolgen müssen.
Erfolgreich Schadenersatz durchsetzen
Für mögliche Schadenersatzansprüche gegen die im Vertrieb des IVG Euroselect Vierzehn „The Gherkin“ involvierten Deutsche Bank und Commerzbank sehen wir gute Chancen.
- Der Fonds wurde als Altersvorsorge empfohlen, obwohl es sich um eine hochspekulative Anlage mit Totalverlustrisiko für die Anleger handelt.
- Mögliche Probleme der teilweisen Kreditaufnahme in Schweizer Franken wurde nicht thematisiert.
- Keine Information über LTVR und die möglichen Folgen für den Fonds und die Anleger.
- Kein Hinweis auf sinkende Preise für Gewerbeimmobilien in London. Statt dessen Anpreisung als sichere Anlage.
- Provisionsinteresse der Bank blieb regelmäßig unerwähnt, nach der kick-back Rechtsprechung des BGH ein Kardinalfehler.
Angesichts der Häufung von Beratungsfehlern sehen wir für die Anleger des Fonds gute Chancen, Schadenersatzansprüche gegen die sie beratenden Banken durchzusetzen. Erste Urteile zu Gunsten geschädigter Anleger des Fonds IVG Euroselect Vierzehn – „The Gherkin“ sind bereits ergangen.
Wollen Sie wissen, ob Ihnen als Anleger des Fonds IVG Euroselect Vierzehn – „The Gherkin“ Schadenersatzansprüche zustehen? Rufen Sie uns an, wir helfen Ihnen gerne.