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Multicon Bau & Boden Investitions- und Immobiliengesellschaft mbH & Co. Friedrich-Schiller-Straße OHG – Prospektfehler und Schadenersatz

Der Prospekt des Fonds weist in verschiedener Hinsicht Fehler und Auslassungen auf, die grundsätzlich Schadenersatzansprüche gegen die beratende Bank / den Anlageberater sowie Prospektverantwortliche begründen können. Ein Verkaufsprospekt muss, da er häufig die einzige Informationsquelle eines Anlegers darstellt, über sämtliche Umstände, die für die Anlageentscheidung für Bedeutung sind, richtig und vollständig informieren. 
Bezüglich folgender Punkte ist dies nach unserer Einschätzung nicht der Fall:   

• Ein Prospekt muss darauf hinweisen, dass die Möglichkeit besteht, dass der Anleger auch nach dem Ausscheiden aus der Gesellschaft für deren bis zu seinem Ausscheiden begründete Verbindlichkeiten haftet, wenn sie innerhalb von fünf Jahren nach der Eintragung des Ausscheidens im Handelsregister fällig sind. Ein entsprechender Hinweis fehlt vorliegend. 

• Darüber hinaus muss der Prospekt einen Hinweis darauf enthalten, dass die Veräußerung eines Fondsanteils in Ermangelung eines entsprechenden Marktes nur eingeschränkt möglich ist. Die praktisch fehlender Aussicht, die OHG-Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zu angemessenen Konditionen verkaufen zu können, ist ein Umstand, der für die Anlageentscheidung eines durchschnittlichen Anlegers von erheblicher Bedeutung ist. Die Bedingung, zu denen Anleger auch auf langfristig festgelegtes Geld vorzeitig zurückgreifen kann, sind typischer Weise ein wesentliches Element seiner Investitionsentscheidung.

 

Dies gilt gerade auch für Anlagen, die der Alterssicherung dienen sollen. Auch in diesen Fällen kann ein vorzeitiges Bedürfnis entstehen, die festgelegten Vermögenswerte liquide zu machen, wie etwa bei Arbeitslosigkeit, Kurzarbeit, krankheitsbedingten Verlust der Erwerbsfähigkeit oder auch nur eine Änderung der Anlageziele. Die im Prospekt hierzu enthaltenen Ausführungen machen nicht deutlich, dass derartige Fondsanteile faktisch unveräußerlich sind, so dass eine Bindung bis zum frühest möglichen Kündigungstermin laut Gesellschaftsvertrag gegeben ist.  

 

• Der Investitions- und Finanzierungsplan genügt nicht den von der Rechtsprechung gestellten Anforderungen. Insbesondere lässt er nicht erkennen, in welcher Höhe das von den Gesellschaftern zu stellende Eigenkapital werthaltig in die Immobilieninvestition fließt. Der entsprechende Prozentsatz ist erst durch mehrere Rechenschritte zu ermitteln.
  
• Im Hinblick auf die in Ansatz gebrachten Mieteinnahmen fehlt im Prospekt jegliche Darstellung zu den am Standort üblichen Mieten. Es ist für den Anleger daher nicht abzuschätzen, ob und in wieweit sich die prognostizierten Mietsteigerungen überhaupt realisieren lassen beziehungsweise in welchem wohnungswirtschaftlichen Umfeld sie durchgesetzt werden sollen. Gerade die Frage der ortsüblichen Miete im freifinanzierten Wohnungsbau wäre zur Beurteilung der Mietsteigerungspotentiale von erheblicher Bedeutung gewesen. Dies insbesondere vor dem Hintergrund des Umstandes, dass auf Seite 32 des Prospekts unter dem Stichwort Vermietungs- und Bewirtschaftungsrisiko davon die Rede ist, dass auch nach Ablauf der Mietgarantie das Mietrisiko als gering eingestuft werden könne, wenn man berücksichtige, dass für die Wohnungen die Netto-Kaltmiete nach Ablauf der Förderungsphase also nach 15 Jahren nur rund 16,60 DM pro m² und Monat betrage.

 

• Hinzu kommt, dass die Instandhaltungspauschale, die der Prognoserechnung zugrunde gelegt ist, zu niedrig angesetzt wurde. Der Prospekt führt selbst auf Seite 32 unter der Überschrift „Vermietungs- und Bewirtschaftungsrisiko“ aus, dass die angesetzte Instandhaltungspauschale nicht ausreichen wird, um die erforderlichen Maßnahmen zum Werterhalt zu finanzieren.
 
• Auf Seite 36 ist unter Ziffer 5) von der grundsätzlich gegebenen Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum und der Zuordnung einzelner Wohnungen die Rede. Zutreffend weist der Prospekt darauf hin, dass hierfür die Zustimmung der Gesellschafter in Form eines entsprechend qualifizierten Beschlusses der Gesellschafterversammlung erforderlich ist. Unzutreffenderweise wird jedoch dargestellt, dass im Rahmen der Übertragung des Wohnungs- beziehungsweise Teileigentums die verbleibenden Darlehensvaluten vom jeweiligen Erwerber anteilig zu übernehmen seien. Dies würde jedoch grundsätzlich voraussetzen, dass die finanzierende Bank bereit ist, die restlichen Darlehensverbindlichkeiten entsprechend aufzuteilen und das Wohnungs- beziehungsweise Teileigentum aus der Gesamthaftung zu entlassen. Andernfalls haftet auch das Wohn- beziehungsweise Teileigentum weiterhin für die Gesamtverbindlichkeiten.  
 
"Kickback-Rechtsprechung"

Hinzu kommt, dass nach der aktuellen „kickback-Rechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs der Anlageberater, insbesondere die beratende Bank, aber auch ein die Beratung durchführender Steuerberater darüber hätte aufklären müssen, dass er für die Empfehlung des Fonds eine Provision erhält. Hat er dies unterlassen – was regelmäßig der Fall gewesen sein dürfte -, ist er in vollem Umfang zum Schadenersatz verpflichtet.

 


Ihr Ansprechpartner

Michael Minderjahn


Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
t: 06223 - 72 98 080
f: 06223 - 72 98 099
e: minderjahn@nittel.co




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