H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 4 KG – Prospektfehler und Schadenersatz für Anleger

Der Prospekt des Fonds weist in verschiedener Hinsicht Fehler und Auslassungen auf, die grundsätzlich Schadenersatzansprüche gegen die beratende Bank / den Anlageberater sowie Prospektverantwortliche begründen können. Ein Verkaufsprospekt muss, da er häufig die einzige Informationsquelle eines Anlegers darstellt, über sämtliche Umstände, die für die Anlageentscheidung für Bedeutung sind, richtig und vollständig informieren.

Bezüglich folgender Punkte ist dies nach unserer Einschätzung nicht der Fall:
   
• Bereits auf Seite 6) wird in einer die Anlageziele darstellenden Grafik auf die Wiederveräußerbarkeit der Beteiligungen geschlossener Immobilienfonds hingewiesen. Entsprechende Hinweise wiederholen sich auch an anderer Stelle. Dabei wird nicht darauf hingewiesen, dass es einen geregelten Zweitmarkt für derartige Beteiligungen nicht gibt und auch eine entsprechende Nachfrage regelmäßig nicht vorhanden ist. Dies hat zur Folge, dass Fondsanteile letztlich unveräußerlich sind, so dass die Bindung des Anlegers und des von ihm angelegten Kapitals bis zum Zeitpunkt der frühest möglichen Kündigung der Fondsbeteiligung gegeben ist.  

• Im Prospekt wird an verschiedenen Stellen eine Rendite dargestellt, die nach der Methode des internen Zinsfußes ermittelt ist. Diese Renditekennziffer ist mit anderen Kapitalanlagen und den dort zu erzielenden Renditen nicht zu vergleichen. Ein entsprechender Hinweis darauf fehlt, so dass hier eine Irreführung im Hinblick auf die Rendite besteht. Darüber hinaus fehlen Hinweise auf die zur Ermittlung der Rendite verwandte Berechnungsmethode (Formel) und den dabei zugrunde gelegten Wiederanlagezins.   

• In Bezug auf die Anlageobjekte fehlen klare und nachprüfbare Aussagen zur Ortsüblichkeit der Miete, zur Situation auf dem Mietmarkt und eine Entwicklungsprognose.     Darüber hinaus wird das Anschlussvermietungsrisiko für das Objekt in Leipzig, für welches ein Festmietvertrag für 5 Jahre abgeschlossen wurde, nicht dargestellt und in der Prognoserechnung nicht angemessen berücksichtigt.  

• Ebenfalls unberücksichtigt ist der Unterschied von Gesamtnutzfläche und vermietbarer Fläche. Letztere kommt bei einer kleinteiligen Vermietung zum Tragen – es wird also nicht das gesamte Objekt an einen Mieter vermietet. Die „Flächenreduzierung“ liegt zwischen 5 und 10 % der Gesamtfläche.  

• Darüber hinaus sind die „weichen Kosten“ bei der Aufstellung der Mittelverwendung nicht gesondert aufgeschlüsselt. Für den Anleger ist daher nicht ersichtlich, welcher Anteil der von ihm zur Verfügung gestellten Gelder werthaltig in die Immobilieninvestition fließt und welcher in sogenannte „weiche Kosten“.  

• Die in der Prognoserechnung vorgenommene Rückstellung für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fondsimmobilien reichen zur nachhaltigen Wertsicherung nicht aus. Insbesondere sind Anschlussvermietungsrisiken und die daraus resultierende Kostenbelastung für laufende Revitalisierungsmaßnahmen nicht ausreichend berücksichtigt. 

„Kickback-Rechtsprechung“ 

 

Hinzu kommt, dass nach der aktuellen „kickback-Rechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs der Anlageberater, insbesondere die beratende Bank, aber auch ein die Beratung durchführender Steuerberater darüber hätte aufklären müssen, dass er für die Empfehlung des Fonds eine Provision erhält. Hat er dies unterlassen – was regelmäßig der Fall gewesen sein dürfte -, ist er in vollem Umfang zum Schadenersatz verpflichtet.